Hvordan sette opp boliglånet smart?

Nå kan det jo hende jeg er den eneste som synes det jeg skal skrive nå er smart – men da er jeg jo glad jeg fraskrev meg ansvaret for hva andre synes i Om Raskere Gjeldfri ;)

Tidligere nevnte jeg at vi hadde bodd i leilighet, og nå etter å ha kjøpt oss hus også har økt boliglånet med 1.500.000,-. Lånet vi hadde på leiligheten inkluderte også et fastrentelån på 1.000.000,-. Dette lånet flyttet vi over til den nye boligen.

(Selv om mange tror det er umulig, går det fint an «ta med seg» et fastrentelån til en evnt. ny bolig, slik at man slipper å innfri et fastrentelån hvor man kanskje har god rente – banken endrer da sikkerheten for lånet fra den gamle til den nye boligen.)

Uansett – dette fastrentelånet vårt tok vi med til den nye boligen. Vi har jo som sagt 2.850.000,- i gjeld, og det lånet vi har i dag er delt opp i 3 deler:


  1. Forflyttet fastrentelån – 1.000.000,- (5 års binding)
  2. Nytt fastrentelån – 1.435.000,- (5 års binding)
  3. Topplån – 415.000,-

Verdien på vårt nye hus er 3.250.000,-

Dvs. si at 75% av verdien er ca. kr. 2.435.000, og dette er jo som du ser våre to fastrentelån. ( 1.000′ + 1435′ )

Resterende sum, kr. 415.000,- er det som ligger utenfor 75% av verdien på huset, og dermed blir dette noe banken kaller «topplån». Siden man ikke får bundet renten på lån som overstiger 75% av boligens verdi, har vi dermed flytende rente på dette.

I tillegg har jeg også forhandlet meg frem med banken, slik at vi har alle 3 lån avdragsfritt. Vi betaler med andre ord kun renter på alle 3 lånene. – Og nå regner jeg med du tenker: «Herregud så uøkonomisk» – Men jeg skal forklare grunnen til hvorfor vi har gjort det slik nå, og hvorfor det er økonomisk lurt for oss:

Snittrenten på de to fastrentelånene er 4.25% (Veldig fornøyd med dette) :)
Renten på det andre lånet med flytende rente er 2.85% (Fremdeles billigere, men etterhvert vil nok denne stige forbi 4.25% som vi har i fastrente)

Dermed vil det være mest økonomisk for vår del å innbetale avdragene fra fastrentelånene inn på topplånet i stedet. Slik at vi betaler ned topplånet raskere enn hva vi ville gjort om vi måtte betalt avdrag på alle 3 lånene…Ettersom jeg regner med at topplånet vil få en høyere rente enn fastrentelånene i tiden som kommer.

Da skjer det egentlig tre ting:
Først og fremst får vi innbetalt et potensielt dyrere lån(flytende rente lån)  raskere enn de billigere(fastrentelånene) som selvfølgelig er økonomisk smart.
For det andre
skrenker vi inn vår egen risiko ved å nedbetale den usikre faktoren raskt (Flytende rente er usikkert).
For det tredje
vil det bli slik at når avtalen for den faste renten avsluttes (om 5 år), vil topplånet være ferdig nedbetalt, og vi har 415.000,- mindre i gjeld, fordi avdragene for fastrentelånene har gått til topplånet istedet.

Og sett i forhold til at dette er 5 år til, vil vi uansett sitte ganske trygt i og med at vi begge har et inntektspotensiale siden vi er såpass unge, boligen har forhåpentligvis steget i verdi, og vi har muligheten til å spare ganske så mye på en konto som er spesielt beregnet for en buffer til nedbetaling av lån, om tidene skulle bli vanskeligere.

I tillegg vil vi etter 5 år ha en belåning som vil være helt innenfor 75% av markedsverdien på huset, som betyr at banken kan bevilge ytterligere avdragsfrihet om vi trenger dette.

Så selv om vi absolutt ikke blir rike av dette på noe som helst måte, vil vi sitte veldig trygt med en svært stabil og forutsigbar økonomi de neste 5 årene, som lønner seg for oss når vi har en så høy belåning.

I tillegg vil det ikke spille så stor rolle for oss om renten øker betraktelig. Grunnen til det er fordi det kun vil være topplånet vårt på kr. 415.000,- som blir effektuert av det, og siden den lånesummen er forholdsvis lav vil vi fint klare 8-9% rente på dette. Og tar vi i betraktning av vi egentlig også har topplånet avdragsfritt, kan det alene forsåvidt stige til langt over 10% før vi får problemer med betjeningen. Den risikoen er jeg villig til å ta… :)

Konklusjonen på alt dette er at vi faktisk har et lån på 2.850.000,- som banken kun krever å få inn litt over 9.500,- / mnd. på.

Da vi bodde i leilighet hvor vi hadde halvparten av lånesummen, betalte vi ca. 7.500,-

Det vil si at vi nå har omtrent 70 kvm. mer, stor tomt, hage og stor garasje og vi betaler ikke mer enn 2.000,- mer for det i måneden. Og skulle jeg tatt med de andre faktorene her, så ville du sett at vi faktisk tjente ganske mye på å gjøre det sånn – men det får jeg ta i en annen post. Nå er det matlaging på gang! :)

One thought on “Hvordan sette opp boliglånet smart?

  • 4. oktober - 2009 at 21:57
    Permalink

    En annen ting som jeg absolutt burde skrevet til slutt i denne posten, er jo selvfølgelig skattefordelen :)

    Av alle rentene man betaler i Norge, får man skatten tilbake i form av mindre skatt på lønnen. Denne skatten er jo satt til 28% av rentesummen en betaler.

    Dvs. at når banken skal ha 9.500,- per måned, betyr dette 114.000 pr. år. Tar man 114.000 * 0,28 får man 31.920,- som igjen er 2.660,- pr. måned.

    Og tar man skattefordelen på rentene på vårt nye boliglån og trekker fra skattefordelen vi hadde når vi hadde et mindre lån på vår gamle leilighet, sitter vi faktisk igjen med ca. 1.500,- ekstra hver måned.

    Konklusjonen av dette, er da at vårt nye hjem, som er over dobbelt så stort, og med over dobbelt så mye gjeld, koster oss likviditetsmessig bare ca. 500,- ekstra i måneden!

    Så det er ikke alltid det som virker som en umulighet er umulig – det gjelder bare å finne den måten som kanskje ikke er fullt så vanlig – og så sikre seg i alle bauer og kanter i mellomtiden ;)

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *